日本東京房地產市場近期出現出租公寓房投資過熱的趨勢。分析認為，日銀負利率的導入對地產市場起到了催化和推動的效果，專家指未來人口快速減少的趨勢難以避免，出租房空閑概率的風險將增大。圖為東京住宅樓群。（Getty Images）據日經新聞的報導，地方銀行的橫濱銀行立川分店的6名營業人員1個月時間訪問了200名資產家，獲得4人投資出租公寓的契約。 據銀行分店長的介紹，推薦投資用的公寓都是堅固的鋼筋混泥土機構。近期的壹個案例是在交通方便的鐵路沿線的農地，沿線大學生眾多，擁有土地的資產家是壹位60歲以上的老人，對於投資建議，老人也相當滿意。 壹般來說，住宅貸款中，個人居住用與用於商業出租等投資目的的利率是不同的，商業目的用的利率略高些。日經新聞的報導顯示，橫濱銀行的住宅貸款中，面向出租貸款的增長非常明顯。截至2016年3月，過去壹年中，居住用的房貸增長了1%，而出租用的房貸增加了3%，而且出租用的房貸金額平均在1億日元左右，遠高於居住用，利率也高於居住用的0.6%。 橫濱銀行到2018年的3年中，出租公寓的貸款目標是2兆6,500億日元，實現40%的增長率。 此外，人口增長的沖繩縣出租公寓的新建數量也表現出增長趨勢。據悉，沖繩銀行截至2016年3月的過去壹年中，日本東京房地產的貸款增加了377億日元，其中，出租公寓占了200億日元。 銀行對房地產貸款增加的趨勢，在整體住宅新建數量上也得到了印證。5月份的住房銷售率增長了4.3%，而出租公寓的新建數量猛增了15%。 出租公寓投資增加的原因 對於出租公寓投資增加的原因大致有兩方面。其壹是日本戰後出生率高峰期的人群處於60歲左右，對於他們來說，財產繼承問題成為了壹個突出的問題。 按照2015年1月實施的新稅制改革方案，與繼承現金相比，相同金額的房地產的繼承稅更低，如果以租金的方式計算，將進壹步降低。對於目前60歲這批人來說，投資房地產，以地產的資產形式留給子女具有很大的節稅效果。 第二個原因是，日銀導入的負利率政策。在此政策下，銀行依靠通常的貸款利率的利潤空間越來越小，銀行面臨尋找生存活路，急於找出既穩定又具有高利潤的業務。擴展出租公寓的貸款就是其中之壹。 但是出租公寓房投資，人口數量是個需要考慮的必要條件之壹。在人口減少趨勢嚴重的西日本，地方銀行表示投資“集中在市內中心地段，尋找關閉的店鋪以及老朽建築的廢墟作為投資對象，向土地的擁有者提案，商談。” 在此背景下，個人的節稅意願與銀行增加房貸的經營方針不謀而合，掀起了壹股出租公寓激增的投資現象。但是同時也面臨了壹個問題，急速增加的房地產投資數量是否與未來的需求人口相匹配。按目前的少子化的趨勢，如果沒有有效阻止措施，日本的人口減少不可避免。 日經新聞的報導中，引述對房地產市場熟知的三菱UFJ銀行的藤田隼平研究員的看法表示“目前已出現過熱的兆頭”。 房地產市場將進入調整局面 目前閑置空房的數量開始出現上升，特別是在東京都圈之外的地方表現突出。據悉，2013年，閑置空房達850萬戶，空室率超過14%，用於出租房占了其中的壹半。日本不動產研究所的吉野熏警告說：“在地方城市，從長期投資視點來看，虧損可能的物業在增加。” 三菱UFJ銀行長期以來根據人口變動與住宅數量的關連性數據，推算出接近實際的可能住房需求量。按其多年的經驗，目前日本的經濟狀況與2008年雷曼危機前的狀況很類似，顯露出住宅供應過剩的趨勢。過去的統計中，此類情況出現之後，有2次出現需求急速下降的結果。藤田表示說：“根據現狀，房地產市場將進入需求下滑的調整局面” 分析人士表示，地方銀行的儲蓄總額與貸款的差額約為100兆日元，對於大量的剩余儲蓄資金過度地流向房地產市場的現狀，日本金融廳也發出警告，人口減少與負利率金融政策給日本經濟帶來了新的挑戰。